Zwei Register, unterschiedliche Funktionen
Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) und das Kataster (Catastro) verfolgen unterschiedliche Zwecke. Deshalb können Fläche, Grenzen, Gebäude oder Nutzung nicht identisch erscheinen. Eine Abweichung ist nicht automatisch ein Dealbreaker, aber ein Prüfpunkt.
Was Käufer vergleichen sollten
- Grundbuchauszug (nota simple) und Katasterreferenz;
- tatsächliche Fläche laut Besichtigung, Plan und Inserat;
- eingetragene Gebäude, Anbauten, Terrassen, Pools oder Nebenflächen;
- urbane oder rustikale Einstufung;
- mögliche Auswirkungen auf Finanzierung, Wert und spätere Eintragung.
Praxisfall: Eine Immobilie wurde in einem Dokument als urban beschrieben, während die Katasterinformationen auf eine andere Einstufung hindeuteten. Solche Unterschiede gehören vor Reservierung oder Anzahlung geklärt, nicht erst nach dem Notartermin.
Wann vertiefte Prüfung sinnvoll ist
Bei größeren Flächenabweichungen, rustikalen Objekten, nicht erklärten Anbauten oder fehlenden Genehmigungen sollten Käufer eine technische und rechtliche Prüfung einplanen. Besonders heikel wird es, wenn Verkäufer oder Makler keine Unterlagen beschaffen wollen.