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12 Fragen aus dem Kauf-Kompass Spanien.

Diese Vorschau zeigt, wie der Kauf-Kompass arbeitet: klare Fragen, passende Unterlagen und Belege, Warnsignale und die Grenze zur individuellen Prüfung.

Vor Reservierung, Anzahlung oder privatem Kaufvertrag

1. Wer ist der rechtliche Eigentümer der Immobilie?

   Warum wichtig: Nur der rechtliche Eigentümer oder ein wirksam Bevollmächtigter kann verbindlich verkaufen.

   Welche Unterlagen/Belege: Aktueller Grundbuchauszug (nota simple), Eigentümerdaten, Vollmacht, falls eine andere Person handelt.

   Warnsignal: Der Verkäufer oder Makler kann die Eigentümerstellung nur mündlich erklären.

2. Liegt ein aktueller Grundbuchauszug (nota simple) vor?

   Warum wichtig: Der Grundbuchauszug zeigt, wer eingetragen ist und ob Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten oder andere Eintragungen bestehen.

   Welche Unterlagen/Belege: Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), nicht nur ein alter Scan aus der Objektmappe.

   Warnsignal: Die Reservierung soll unterschrieben werden, bevor ein aktueller Grundbuchauszug vorliegt.

3. Stimmen Grundbuch und Kataster überein?

   Warum wichtig: Fläche, Lage und Gebäudebeschreibung stimmen in Spanien nicht immer überein. Abweichungen können Wert, Finanzierung und spätere Eintragung betreffen.

   Welche Unterlagen/Belege: Grundbuchauszug, Katasterauszug, Lageplan und bei größeren Abweichungen eine fachliche Prüfung.

   Warnsignal: Die tatsächliche Fläche weicht deutlich ab, wird aber als „in Spanien normal“ abgetan.

4. Gibt es Hypotheken, Belastungen, Wegerechte oder Verfahren?

   Warum wichtig: Nicht jede Belastung verschwindet automatisch beim Kauf. Manche Themen müssen vor Zahlung, privatem Kaufvertrag oder Notartermin geklärt werden.

   Welche Unterlagen/Belege: Grundbuchauszug, Banksaldo-Bescheinigung bei Hypothek, Nachweise zu Löschung, Wegerechten oder gerichtlichen Eintragungen.

   Warnsignal: Belastungen sollen erst „später beim Notar“ geklärt werden, ohne klare schriftliche Lösung.

5. Was genau wird reserviert oder gekauft?

   Warum wichtig: Streit entsteht oft nicht über den Kauf an sich, sondern über Nebenflächen, Stellplätze, Abstellräume, Möbel, Inventar oder Zustand.

   Welche Unterlagen/Belege: Exakte Adresse, Grundbuchdaten, Katasterdaten, Inventarliste, Fotos, Pläne und schriftliche Beschreibung der mitverkauften Bestandteile.

   Warnsignal: Wesentliche Zusagen stehen nur im Inserat oder wurden nur mündlich gemacht.

6. Wer erhält die Reservierungszahlung und wann ist sie rückzahlbar?

   Warum wichtig: Die Zahlung kann an Verkäufer, Makler oder ein anderes Konto gehen. Entscheidend ist, wer das Geld hält und unter welchen Bedingungen es zurückgezahlt wird.

   Welche Unterlagen/Belege: Reservierungsvereinbarung, Kontodaten, Zahlungsbeleg, Regelung zur Rückzahlung und Frist bis zum nächsten Schritt.

   Warnsignal: Es wird Druck gemacht, schnell zu überweisen, ohne klare Rückzahlungsregel.

7. Welche Folgen hat die Anzahlung im privaten Kaufvertrag?

   Warum wichtig: In Spanien kann eine Anzahlung je nach Vertragstext unterschiedliche Folgen haben. Entscheidend ist nicht das Etikett, sondern was bei Rücktritt, Fristversäumnis oder Nichterfüllung konkret geregelt ist.

   Welche Unterlagen/Belege: Entwurf des privaten Kaufvertrags, genaue Regelung der Anzahlung, Rücktrittsfolgen, Fristen und geplanter Notartermin.

   Warnsignal: Der Text spricht nur allgemein von Anzahlung, ohne die Folgen für Käufer und Verkäufer klar zu benennen.

8. Welche Unterlagen muss der Verkäufer vorlegen?

   Warum wichtig: Ohne vollständige Unterlagen lässt sich nicht sauber einschätzen, ob Eigentum, Lasten, laufende Kosten und Nutzbarkeit geklärt sind.

   Welche Unterlagen/Belege: Eigentumsurkunde, Grundbuchauszug, Grundsteuerbeleg (IBI), Energieausweis, Katasterauszug, Gemeinschaftsbescheinigung und Versorgungsbelege.

   Warnsignal: Einzelne Unterlagen werden als „nicht nötig“ bezeichnet, obwohl Geld fließen soll.

9. Gibt es offene IBI-, Gemeinschafts- oder Versorgungskosten?

   Warum wichtig: Bei Immobilien können frühere Kosten, Steuern oder Gemeinschaftsschulden auf den Käufer durchschlagen oder den Kauf wirtschaftlich verändern.

   Welche Unterlagen/Belege: Letzte IBI-Belege, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Nachweise zu Strom, Wasser, Müll und sonstigen laufenden Kosten.

   Warnsignal: Es gibt keine schriftliche Bestätigung über Schuldenfreiheit oder laufende Kosten.

10. Welche Rolle und Vergütung hat der Makler?

    Warum wichtig: Der Makler vertritt häufig die Verkäuferseite. Seine Rolle ist nicht dieselbe wie eine unabhängige Prüfung aus Käufersicht.

    Welche Unterlagen/Belege: Maklerauftrag oder Provisionsregelung, schriftliche Erklärung, wer die Provision zahlt, und welche Leistung der Makler übernimmt.

    Warnsignal: Der Makler verlangt zusätzliche Käufergebühren, ohne klare Beauftragung oder nachvollziehbare Grundlage.

11. Ist Finanzierung, Bankkonto und NIE rechtzeitig geklärt?

    Warum wichtig: Bank, Herkunftsnachweise, NIE und Finanzierung können den Zeitplan bis zum privaten Kaufvertrag oder Notartermin erheblich beeinflussen.

    Welche Unterlagen/Belege: NIE-Antrag oder NIE-Nummer, Bankbestätigung, Finanzierungszusage, Nachweise zur Herkunft der Mittel und Zeitplan der Bank.

    Warnsignal: Eine kurze Frist wird akzeptiert, obwohl Finanzierung oder NIE noch nicht realistisch gesichert sind.

12. Wer prüft unabhängig, bevor Geld fließt oder unterschrieben wird?

    Warum wichtig: Notar, Makler und Verkäufer ersetzen nicht automatisch eine Prüfung aus Käufersicht. Gerade vor größeren Zahlungen sollte klar sein, wer Ihre Interessen prüft.

    Welche Unterlagen/Belege: Prüfauftrag an einen unabhängigen Rechtsanwalt oder qualifizierten Berater, Liste der zu prüfenden Unterlagen und klare Fristen.

    Warnsignal: Sie sollen erst zahlen und danach prüfen lassen.

Wichtiger Hinweis: Diese Vorschau ist allgemeine Information und keine